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Immo-ESt-Befreiung bei Verkauf des Hauptwohnsitz-Gebäudes

Die Veräußerung von Grundstücken, die keinem Betriebsvermögen angehören, sind in Höhe der Immobilienertragsteuer (= 30 %) steuerpflichtig. Der Grundstücksbegriff umfasst hierbei den nackten Grund und Boden, ein Gebäude einschließlich Gebäude auf fremdem Grund (Superädifikate) und grundstücksgleiche Rechte. Von der generellen Steuerpflicht ist die Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden und die Veräußerung von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs befreit. Eine weitere Befreiung von der Steuerpflicht ist die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung. 

Die Hauptwohnsitzbefreiung kann in Anspruch genommen werden, wenn Eigenheime oder Eigentumswohnungen veräußert werden, die dem Veräußerer entweder ab der Anschaffung oder Herstellung bis zur Veräußerung für mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Die Hauptwohnsitzbefreiung ist grundsätzlich als Gebäudebefreiung konzipiert, allerdings erstreckt sie sich auf den Grund und Boden, soweit dieser dem Eigenheim oder Eigentumswohnung als Garten oder Nebenfläche dient. Nach Ansicht der Finanzverwaltung ist dies bei Grundstücksflächen bis zu 1.000 m² jedenfalls der Fall. Ein darüber hinausgehender Grundanteil ist aus Sicht der Finanzverwaltung steuerpflichtig.

Der Verwaltungsgerichtshof entschied vor kurzem einen Fall, bei dem der Steuerpflichtige unter Inanspruchnahme der Hauptwohnsitzbefreiung sein Wohnhaus mitsamt einer Grundstücksfläche von ca. 3.700 m² verkaufte. Während das Finanzamt die Veräußerung der Liegenschaft zum Teil der Immobilienertragsteuer aufgrund der die 1.000 m² übersteigenden Fläche unterwarf, entschied das Bundesfinanzgericht, dass die gesamte Grundstücksfläche steuerbefreit sei.

Der Verwaltungsgerichtshof hob die Entscheidung des Bundesfinanzgerichts mit der Begründung auf, dass zwar bei einem bebauten Grundstück das Gebäude und der Grund und Boden ein einheitliches Wirtschaftsgut bilden, allerdings zu dem einheitlichen Wirtschaftsgut nur jene Grundstücksfläche gehört, die nach der Verkehrsauffassung mit dem Gebäude eine Einheit bildet. Für die Größe dieser Grundstücksfläche stellt der Verwaltungsgerichtshof auf jenes Ausmaß ab, das nach der Verkehrsauffassung üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist.

Conclusio

Soweit die vom Steuerpflichtigen verkaufte Grundstücksfläche die Größe eines für ein Eigenheim üblichen Bauplatzes übersteigt, ist der Verkauf somit steuerpflichtig. Eine exakte Benennung, wie groß ein Bauplatz „nach der Verkehrsauffassung“ ist, blieb der Verwaltungsgerichtshof schuldig. Es ist somit weiterhin unklar, bis zu welcher konkreten Größe der Grundanteil im Einzelfall steuerbefreit ist.

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