UNICONSULT Akademie: 14.06.2019 – Steueroptimale Geschäftsführerbezüge & Maßnahmen zur Mitarbeiterzufriedenheit Für Details hier klicken

Im österreichischen Steuerrecht sind die im jeweiligen Jahr angefallenen Einkünfte gemäß dem Einkommenssteuergesetz zu versteuern. Ist jedoch kein positiver Gesamtüberschuss der Einkünfte zu erwarten, das heißt, die aufgenommene Tätigkeit lässt mittel- bislangfristig keinen Gewinn erwarten, liegt Liebhaberei vor. In diesem Fall dürfen die angefallenen Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden oder in Folgejahre vorgetragen werden .

Bei der Vermietung ist zunächst eine Klassifizierung vorzunehmen, ob es sich um eine „kleine“ oder „große“ Vermietung handelt. Diese Unterscheidung ist insofern wichtig, da sich daraus unterschiedliche steuerliche Konsequenzen ergeben.

Die Vermietung von

  • Mietwohngrundstücken mit qualifiziertem Nutzungsrecht
  • Eigenheimen
  • Eigentumswohnungen
  • einzelnen Appartements
  • Fremdenzimmer (welche sich im Wohnverband befinden, max. 10 Betten)

fallen unter die kleine Vermietung (§ 1 Abs 2 LVO).

Treten bei der kleinen Vermietung Verluste auf, ist diese Vermietung von Beginn an als Liebhaberei einzustufen, sowohl bei der Einkommensteuer als auch bei der Umsatzsteuer. Dass eine Einkunftsquelle vorhanden ist, muss mittels Prognoseberechnung nachgewiesen werden. Bei der kleinen Vermietung ist demnach in einem absehbaren Zeitraum von 20 Jahren ein Gesamtgewinn zu erwirtschaften. Der Gesamtgewinn setzt sich aus dem Gesamtbetrag der Gewinne zuzüglich steuerfreier Einnahmen abzüglich des Gesamtbetrags der Verluste zusammen (§ 3 Abs 1 LVO). Sind vor der Vermietung der Wohneinheit Renovierungen vorzunehmen, verlängert sich der Beobachtungszeitraum auf 23 Jahre.

Doch auch wenn die erstellte Prognoseberechnung einen Überschuss ergibt, kann das Finanzamt im Zweifel die Einkommens- und Umsatzsteuer nur vorläufig festsetzen und muss auch Verluste vorläufig nicht berücksichtigen.

Alle anderen Vermietungen, welche nicht unter die kleine Vermietung fallen, wie beispielsweise die Vermietung von Geschäften sowie von Bürogebäuden, werden als große Vermietung eingestuft. Bei der großen Vermietung liegt eine steuerlich anerkannte Einkunftsquelle nur dann vor, wenn ein Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss innerhalb eines Zeitraums von 25 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben), erwirtschaftet wird.

Wenn sich in absehbarer Zeit kein positiver Gesamterfolg erzielen lässt, wird ertragssteuerlich Liebhaberei vermutet. Umsatzsteuerlich gibt es bei der großen Vermietung keine Liebhaberei.

Treten bei einer Vermietungstätigkeit mit objektiver Ertragsaussicht ungeplante Verluste auf, führt das nicht automatisch zur Einstufung als Liebhaberei. Liegen Investitionserfordernisse und Schwierigkeiten bezüglich der Abwicklung von Bestandsverhältnissen vor, welche nicht zu erwarten waren, kommt es nicht zur Aberkennung der Einkunftsquelleneigenschaft. Dasselbe gilt für Katastrophenschäden oder Probleme bei der Suche von Nachmietern.

Entstehen die Verluste jedoch aus einem betätigungstypischen Risiko, wie einem Preisverfall am Immobilienmarkt, und wird dadurch eine nachhaltige Verlustsituation hervorgerufen, ist von Liebhaberei auszugehen.

Gerne informiert Sie Ihr UNICONSULT-Berater näher zum Thema Liebhaberei.

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Mag. Gabriele Thumser

+43 50885 – 532

gabriele.thumser@uniconsult.at

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