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Steuerliche Auswirkung bei Umwandlung von schlichtem Miteigentum in Wohnungseigentum

Im Rahmen der erstmaligen Parifizierung eines Wohnhaus werden die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Es kommt also zu einer Umwandlung des bisherigen schlichten Miteigentums bzw. Alleineigentums in Wohnungseigentum. Bei der Begründung von Wohnungseigentum sind jedoch zahlreiche steuerliche Aspekte zu beachten.

Während das ideelle Miteigentum lediglich einen prozentuellen Eigentumsanteil am gesamten Grundstück vermittelt, handelt es sich beim Wohnungseigentum um das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und alleine darüber zu verfügen. Im Gegensatz zum ideellen Miteigentümer kann ein Wohnungseigentümer seine zugerechnete Wohneinheit daher beispielsweise auch verkaufen oder vermieten.

Umsatzsteuer

Wurde das bisher im Miteigentum stehenden Gebäude von der Miteigentumsgemeinschaft umsatzsteuerpflichtig vermietet, kommt es im Zuge der Umwandlung in Wohnungseigentum zu einem steuerfreien Eigenverbrauch. Durch die Änderung des Verwendungszweckes (zunächst umsatzsteuerpflichtige Vermietungsumsätze, anschließend ein umsatzsteuerfreier Umsatz) kann es unter bestimmten Voraussetzungen innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Fristen zu einer Berichtigung (Korrektur) des Vorsteuerabzuges kommen.

Grunderwerbsteuer

Die Parifizierung einer Liegenschaft kann auch Grunderwerbsteuer auslösen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn im Zuge der Parifizierung eine Übertragung von früheren Miteigentumsanteilen erfolgt (Verschiebung der bisherigen Anteile). Im Ausmaß der Verschiebung der Miteigentumsanteile liegt ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang vor.

Einkommensteuer

Nach Ansicht der Finanzverwaltung stellt die Umwandlung von schlichtem Miteigentum in Wohnungseigentum (und umgekehrt) keinen ertragsteuerpflichtigen Veräußerungsvorgang dar, soweit sich die wirtschaftlichen Eigentumsverhältnisse nicht ändern. Es handelt sich lediglich um eine Konkretisierung der bisherigen Miteigentumsanteile, wobei das Wohnungseigentum an die Stelle des bisherigen Miteigentums tritt. Eine Steuerpflicht kann jedoch dann entstehen, wenn infolge der Verschiebung der Wertverhältnisse eine Ausgleichszahlung in einer bestimmten Höhe (mindestens 50% des von der Verschiebung betroffenen anteiligen gemeinen Wertes) geleistet wird.

Es gilt also immer vor jeder Transaktion, allfällige steuerliche Implikationen zu prüfen. Die Berater bei UNICONSULT unterstützen Sie gerne bei der Optimierung Ihrer individuellen Situation. 

 

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